Kinas fastighetsmarknad börjar peka nedåt
Ett område med nybyggda fastigheter i Peking. (Foto: Getty Images)


Kinas överhettade fastighetsmarknad visar tecken på att vara på väg att korrigeras. Många utvecklare som sitter med ett stort antal tomma bostadshus med för stora prislappar har på sistone börjat erbjuda stora rabatter, ända upp till 60 procent. Utvecklarna riskerar dock att åka på en rejäl smäll, enligt kinesiska experter. Orsaken är att de sitter på ett skuldberg.

Under de senaste åren har Kina upplevt en boom på fastighetsmarknaden. Bostadspriserna har skjutit i höjden. Bakom boomen ligger lokalregeringar som behövt pressa upp sin del av Kinas BNP, stora fastighetsutvecklare som tagit gigantiska lån och en liten, exklusiv grupp av rika kineser som letar efter ett säkert ställe att parkera sina pengar på.

Dessutom finns det måga andra faktorer inblandade, såsom tvångsvräkningar, oklara kopplingar mellan staten och privata företag, korruption och centralregeringens detaljstyrning. Alltsammans har skapat denna fastghetsboom med ”kinesiska särdrag”.

Nu finns det ett överflöd av tomma bostadshus och utvecklarna känner pressen att sälja dem genom att sänka priserna. Men att sänka priser är ett problem för de skuldtyngda utvecklarna och bankerna.

Halvårsrapporterna från Kinas 98 börsnoterade fastighetsbolag visade att de har en genomsnittlig skuldsättningsgrad på 62 procent. 40 procent av företagen ligger högre än 70 procent, och den sammanlagda skulden motsvarar 1,01 biljoner yuan, vilket är långt mer än ökningen av intäkterna.

I juni höjde Kinas centralbank kapitaltäckningskravet för sjätte gången i år och tolfte gången sedan 2010, vilket innebar en historisk högstanivå på 21,5 procent och resulterade i utlåningsrestriktioner. Kinesiska industriexperter menar att dessa regler har skapat stor press på de skuldtyngda fastighetsutvecklarna, och att det kommer leda till att fastighetspriserna faller.

I en artikel den 30 augusti skrev Guangzhou Daily att den pågående ”makrokontroll”-politiken ledde till att fastighetsutvecklarnas likviditet kommer bli allt sämre.

Liu, som är analytiker på Shanghai Zhongyuan Real Estate Research Center sade till Epoch Times att ett ökande antal fastigheter har sjunkit i pris på sistone. Inom en snar framtid kan ännu fler utvecklare tänkas sänka priserna. 

Liu sade att fastighetspriserna i Kina har stigit för snabbt och inte i proportion till folks inkomster. Skillnaden mellan låg- och medelinkomsttagarnas inkomster och bostadskostnader har också ökat, sade han.

Zhao Xiao-ming, en ekonom från Xi’an, sade i en intervju med Epoch Times att tillväxttakten på bostadsmarknaden i år inte kommmer överstiga konsumentprisindex, vilket innebär att man kommer förlora pengar om man investerar i fastigheter. Fastighetsutvecklarna vill dock inte sänka priserna eftersom de har stora skulder. Att sänka priserna kommer leda till stora förluster och de kan komma att bli oförmögna att betala tillbaka sina banklån, sade Zhao.

Xie Yifeng, forskningschef på Asia-Pacific Urban Development Research Center höll med. Han sade till Epoch Times att utvecklarna bara kommer sänka priser som en sista utväg, eftersom sänkta priser kommer leda till förluster och påtryckningar från långivarna.

– Det är väldigt stora lån. Att sälja till reducerade priser kommer göra det svårt att ta igen de enorma investeringarna, sade Xie.

Att sänka priserna är heller ingen garanti för att att folk kommer köpa.

Liao, som arbetar i finanssektorn i Chongqing, sade till Epoch Times att en prissänkning inte lockar folk att köpa bostäder just nu.

–  En prissänkning är som att öppna dammluckorna, det är omöjligt att vända trenden kortsiktigt. Även om man sänker priserna kommer inte många att köpa eftersom de tror att priserna kommer fortsätta att gå ner så man avvaktar, sade han.

Chen, som bor i Peking, sade att fastighetspriserna i Peking är absurt höga. De dyraste objekten går för 50 000 yuan per kvadratmeter. På sistone har dock priserna börjat sjunka, sade Chen. Trots detta är det väldigt få som köper just nu.

– Alla väntar och ser om priserna kommer att fortsätta sjunka, sade Chen.

Han tillade att det nya genomsnittspriset på 20 000-30 000 yuan per kvadratmeter fortfarande är för dyrt för den genomsnittlige köparen, särskilt som priserna på kött, grönsaker och matolja stigit igen.

Chen sade att han själv fortfarande hyr. Han betalar 1 800 yuan i månaden för en lägenhet som han delar med flera andra.

Mi, en annan Pekingbo
, sade att han nyligen såg många personer som delade ut flygblad med reklam för fastigheter på gatan, där det stod att utvecklarna skurit ner priserna med 20 procent.

Chen Renxiong, VD för fastighetsutvecklaren Beijing Fangtianxia Real Estate sade till China Economic Times den 10 augusti att bostadspriserna i Pekingområdet Tongzhou, som anses som en indikator för Pekings fastighetsmarknad, nyligen börjat sjunka.

– Många stora fastighetsutvecklare i Peking började sänka priserna nyligen, till och med 60 procents sänkta priser erbjöds i Tongzhou, sade Chen.

Epoch Times kontaktade också invånare i flera olika städer, bland annat Dalian, Yinchuan, Lanzhou, Chengdu och Shijiazhuang. De flesta invånarna sade att de inte sett några tecken på att bostadspriserna sjunkit.

Dong, som nyligen tagit examen från högskolan i Chengdu i Sichuanprovinsen, sade:

– Jag kan inte förstå varför det ska ta ett helt liv att spara ihop till ett rum av betong och stål. Jag har inga pengar så jag funderar inte ens över de här sakerna. Jag kommer ta ett steg i taget. Vem vet, kanske regeringen förändras endera dagen.

Översatt från engelska