Kinas markpriser når ny toppnotering när bubblan växer
En bild tagen den 18 aug 2012 visar pågående byggverksamhet i staden Ordos i Inre Mongoliet. Man har haft svårigheter att fylla de kontor och flerbostadshus som redan byggts. Nya ekonomiska problem har gjort att Ordos, tidigare kallad en "spökstad", nu även har fått epitetet "skuldstad". (Foto: Ed Jones/AFP/GettyImages)


Kommuner utan kontanter, statsägda företag med gott om kontanter, och bankernas alltför slappa kreditpolicy underblåser spekulativa markköp i Kina, trots att alla vet: den här bubblan kommer att spricka.

Ekonomins övergripande utveckling gör den här situationen farligare. Marknaden räknar med att Kinas BNP-tillväxt kommer att sjunka med 2 till 3 procentenheter i år. Med en tillväxt som mattas av har det visat sig att det finns en överkapacitet i många branscher, vilkas produkter inte kan säljas, så intäkterna har minskat. Företagen kan inte betala tillbaka sina lån och bankens osäkra fordringar har ökat.

Dessutom drunknar allt fler kommuner i skulder. En analys gjord av Shanghais Xinmin Weekly säger att om kommuner i Kina tilläts gå i konkurs, skulle minst 16 kommuner vara på randen till ekonomisk kollaps.

Men ändå, under dessa krympande förutsättningar och eventuellt ekonomiska misslyckanden, är beloppet för den totala markförsäljningen under första halvåret i år redan lika stort som för hela förra årets försäljning.

Fastighetsbubblan har till stor del underblåsts av stigande markkostnader. Med den ökade byggnadskostnaden har fastighetspriserna också blivit allt högre. Markpriserna står för cirka 40 procent av bostadspriserna.

De som gynnas mest av ökande markpriser är Kinas kommuner på olika nivåer. Sedan 2007 har kommunerna tagit med inkomster från markförsäljning i budgeten. Inkomst från försäljning av rätten att använda mark, alltså att regeringen avstår sina anspråk på den, har utgjort mer än 30 procent av kommunintäkterna, och andelen har ökat varje år. På vissa ställen uppgick andelen till och med till runt 50 procent.

Under 2010 nådde Kinas kommuners skulder 10,7 biljoner yuan (ungefär lika mycket i kronor) enligt Riksrevisionen, medan Kinas förre finansminister, Xiang Huaicheng, uppskattade att det var 20 biljoner yuan. Med andra ord var lokala skulder 20 till 30 procent av Kinas BNP.

Centralbankschef Zhou Xiaochuan påpekade vid en konferens i mars i år att ”cirka 20 procent av lokala skulder faktiskt är ganska farligt eftersom de här platserna inte har någon inkomst.”

Många kommuner har tagit nya lån för att betala av gamla skulder. Ungefär en tredjedel av de lokala skulderna används för att betala av gamla skulder.

Reportrar från National Financial Weekly reste till staden Ordos, ett skrytbygge i Inre Mongoliet, för att göra research och fick veta att Ordos skulder uppgår till 240-400 miljarder yuan (ungefär 255-424 miljarder i svenska kronor), medan dess årliga intäkter endast är 37,5 miljarder yuan.

Inte nog med att kommunen inte har råd att betala sina skulder, den kan inte heller betala löner till offentliganställda. Ordos Dongsheng-distriktet lånade 1,5 miljarder yuan från Yitai koncernen under det kinesiska nyåret i fjol för att betala statstjänstemännens löner. Ordos brukade för en tid kallas en ”spökstad” på grund av dess höga vakansgrad, nu är det också känt som en ”skuldstad”.

När de ekonomiska förutsättningarna är goda har kommunerna stora skatteintäkter, och de gör stora vinster framför allt på att sälja mark. Under sådana tider blir det fler myndigheter och personalen ökar, vilket leder till större utgifter.

I en vikande konjunktur känner kommunerna av en intensiv press, när de plötsligt konfronteras med en minskning av de skatteintäkter som de har blivit vana vid. I den situationen har försäljningen av mark blivit den mest praktiska och effektiva inkomstkällan.

En anledning till att markpriserna är så höga är att de kontrolleras av staten. Kinas lag stipulerar att all mark ägs av staten, och staten har rätt att bestämma dess värde. Markens värde är således direkt kopplad till en kommuns inkomster.

Den samtidiga förstärkningen av den statsägda sektorn och försvagningen av den privata sektorn har också bidragit till att markpriserna har gått upp.

Tidigare representerade privata företag majoriteten av budgivarna på markauktioner. Situationen har förändrats under de senaste åren, och statsägda företag, särskilt de stora med direkt koppling till den centrala kommunistpartiregimen, utgör nu majoriteten av köparna.

Dessa stora, statsägda företag som kontrolleras av centralregeringen har djupa fickor. De håvar in enorma vinster från monopolföretag inom till exempel olja och el. Uppbackade av centralregeringen tar chefer i dessa företag för sig av mark i storstäderna, som om marken var fri. Peking, där en hel del av de statskontrollerade företagen har sina huvudkontor, har haft den högsta ökningen av markpriserna.

Dessutom har de alltför stora krediter som erbjuds av Kinas banker genom riskfyllda finansinstrument, förvärrat Kinas fastighetsbubbla. Sedan förra året har fastighetsinvesterare skaffat sig enorma kapitaltillgångar genom olika finansiella produkter såsom kreditlån och truster. När dessa pengar pumpades in i fastighetsmarknaden blåstes bubblan upp med accelererad hastighet vilket skapade allt fler ”landkungar.”

Ett typexempel är Thaihot-koncernen, ett företag baserat i Fujianprovinsen, som ägnade sig åt aggressiv finansiering av dyra markköp under första halvåret 2013.

Thaihot-koncernen köpte mark på många platser, i städerna Shishi, Ningde och Changle, i Fujianprovinsen, distrikten Chaoyang, Tongzhou och Shijingshan i Peking, och distriktet Zhabei i Shanghai.

Kvadratmeterpriset i Tongzhou-distriktet i Peking ökade med mer än 60 procent på en månad, från 11 300 yuan i april, till 19 000 yuan i maj.

Enligt statistik som framtagits av Kinas finans-webbsida 21cbh.com uppgick Thaihot-koncernens utgifter för markköp för det första halvåret i år till 9,32 miljarder yuan.

Enligt rapporter finansierade Thaihot-koncernen 4,654 miljarder yuan via fyra trustföretag. Om man räknar in de 5,079 miljarder yuan som Thaihot-koncernen lånade under andra halvåret 2012 från banker, fastighetsbolag och trustföretag, finansierade den 9,7 miljarder yuan på ett år.

Med tanke på att 2012 års intäkter var 2,6 miljarder yuan, är kvoten mellan skuld och inkomst enorm. Företaget har också kostnader i form av räntebetalningar på 1 miljard yuan varje år. Graden av risktagande är uppenbar.

Numera återinvesterar många fastighetsbolag sina vinster i markköp. Många företag i andra branscher söker också investeringsmöjligheter i fastigheter genom finansiella produkter som erbjuds av finansinstitut.

Situationen blir allt farligare. När ingen köper husen kommer fastighetspriserna att störtdyka, vilket kommer att utlösa en allvarlig ekonomisk kris.

Alla vet att det bara är en tidsfråga innan bubblan spricker. När Japans fastighetsbubbla sprack skickade det landets ekonomi in i en två decennier lång depression, från vilket det ännu inte har återhämtat sig.

Fastighetsbubblan i Ordos håller redan på att spricka – priserna har fallit med 70 till 80 procent. Hur många städer i Kina kommer att råka in i en liknande kris? Kommer den sprickande bubblan sprida sig över Kinas fastighetsmarknad som ett virus?

Tianlun Jian, fil.kand., skriver regelbundet om den kinesiska ekonomin. Han bloggar på chineseeconomictrend.blogspot.com.

Originalartikel på kinesiska

Översatt från engelska